凯诺律师 城中村房屋征收确定以后还能对外出租吗

  城中村是指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。那么城中村房屋征收确定以后还能对外出租吗?

  古某在某县城某小区拥有一处底商,平时做一些水果批发兼零售的生意,由于其卖的水果分量足,价格实惠,周围的居民都爱去他家买水果,所以生意非常好。可外行人误以为他生意好,是此商铺的地理位置好,所以有些人主动上门出高价要“盘下”他的店面,可古某就是不为所动。2011年2月的时候,该市的规划局决定将古某底商所处的地段规划为该市城铁建设的范围之内。2011年5月的时候,古某得知这一消失后,为了避免损失,决定将该底商对外出租。得知古某要出租底商,陈某第一时间找到了古某,决定承租他的底商。双方签订协议约定:该底商的租金是每年20万,租期为4年。古某给予陈某两个月的装修期,租期从两个月之后起算。自合同签订之日起2年内如遇房屋征收,按照国家有关法律法规执行,2年之后如遇房屋征收,合同自行终止,损失自负。

  2012年4月,该市建委决定对城铁建设规划范围内的房屋进行征收,同月即向古某支付房屋征收补偿款。2012年5月,古某以该地段要拆迁为由,找到陈某,要求解除房屋租赁合同。陈某认为古某在出租房屋之前,便知道此房屋要拆迁,因此存在恶意欺诈行为,自己从装修到经营还不到1年的时间,就此便解除合同,自己就亏大发了,所以拒绝解除合同。双方为此发生争执,陈某以古某存在欺诈为由将该争执起诉至人民法院。

  房屋规划和对房屋决定征收分属于两个不同的阶段,古某在规划阶段出租房屋给陈某的行为,并不属于欺诈出租,此外,双方还在合同中约定了关于征收时的解决办法。但是,陈某自装修完毕之后到经营期间,不到一年时间便遇到房屋征收,从公平原则出发,古某应当给予陈某一定的补偿。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了旧的《城市房屋拆迁管理条例》关于禁止出租的内容,说明从法律的角度,允许在征收阶段将房屋出租,因为毕竟房屋征收要经历一个比较漫长的过程。

  房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

  房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

  凯诺律师在此也要特别提醒的是,计划在城中村租房之前应提前探听好此地是否有拆迁计划,以免为自己的财产损失带来隐患,到时因房租与拆迁补偿问题产生些许纠纷就不好了!

  究其原因,在于“城中村”形成和发展的特殊性。从“城中村”的历史变迁中不难发现城中村形成的主要原因:

  从客观上来说,是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放的20多年中,城市化的进程加速发展,我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展,需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了,当地的农民,却仍然留在原居住地,并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场城市包围农村的运动发生了。村庄进入城市,形成了城中村。

  从主观上来说,是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的,这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制,是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式,二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有,而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看,‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成,是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下,追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”因此,从“城中村”的历史变迁可以发现,土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权,由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金,土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村”形成的进一步加剧。故而,我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。