央视《360度》:小产权房纷争

  6月18日,在小产权房出现了十多年之后,建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。

  7月2日,著名房地产商,北京市华远集团总裁任志强直接以“无奈的建设部”为题发表博客,说这种用新闻发布方式提出的风险提示充分表现出法律的混乱与苍白,显示出建设部无权管理的无奈。因为《房地产管理法》中规定的前提是城市,在农村集体土地上开发房地产不在其约束范围内。

  而对于农村集体土地本身来说,中国人民大学法学院教授王轶也发表观点:农村集体土地一直没有一个统一的管理部门,国土资源管理部门和农业部门等都有权管理,却又职责不清,各自为政。这是造成小产权房失于监管的原因之一。

  专门处理房地产纠纷的律师毕文强持有与此相反的观点,他认为这件事并不是不能管,无法管。建设部门虽然无权管理小产权房的建设行为,但有权管理小产权房的市场销售行为。而且其它一些部门对此也有监管权。

  【同期】北京市盛廷律师事务所律师毕文强:在拿地环节,县级以上的土地、行政主管部门可以进行监管。一旦进行建设过程当中,就北京市而言,应该是北京市综合管理执法局,可以对这种在北京市规划区的内非法建筑予以管理。第三各环节就是我们进行销售的时候,由北京市建委他们是可以对销售环节予以监督,像没有产权的房屋他们完全可以就开发单位,这种没有产权销售的行为予以处理。所以说我们认为从法律角度来讲,我们的这种监管是完善的,但是从具体的实施角度来讲,我们的监管是失灵的。

  与监管权限是否明确的争论相对比,房地产中介方面的专家胡景辉的观点更为鲜明:利益的趋动才是有关部门监管不利的真正原因。

  实际上是有很多地方利益存在的,包括某些地方的乡镇的政府,村委会,为了考虑到地方的经济利益,有的甚至打着建设社会主义新农村这样的旗号来建设和开发这样的乡产权房。

  在房价不断高走,中低收入人群对低价房需求旺盛的情况下,一些对集体土地拥有一定管理权的镇政府和村委会看到了开发小产权房带来的巨大利益。与普通商品房建房主要成本出自地价相比,建设小产权房有着得天独厚的优势。

  【同期】北京市盛廷律师事务所律师毕文强:可以这样讲,小产权房在成本极低的情况下,它的价格虽然是低于现在的市价,仍然有很大的利润空间。得益最大的就是组织开发的开发商或者是当地的乡镇政府。

  小产权房不仅折射出相关部门监管的缺失,也折射出城市房价虚高的问题。一些声音直接指出,小产权房省去土地出让金和各种税费,住房价格就可以压低70%左右。透过小产权房这面镜子,不难看出有关利益主体获利之丰厚。也反证了我国的房价不是不能低。

  目前的现实是,北京的楼盘中有20%是小产权房。而且其中有些楼盘已经形成了“入住”的事实。正在建设中的可以让它们停工停售,但是那些已经售出、并入住多年的小产权房怎么办呢?我们来听听各方的声音。

  据不完全统计,全北京至少有10万多套小产权房,其中有一半已经售出,而且业主已经入住多年,对于已经大量存在的小产权房,如何合理安置成为关键。

  【同期】我爱我家控股公司副总裁胡景辉:实际上来讲我想将来只可能说,一个是目前停工、停建,不让这个势头进一步蔓延。另外一方面将来如果有可能说这些区域随着国家的发展,有可能城镇化,那么进入城镇的规划范围,那么原来小产权的这些业主补交一部分出让金,拿到合法的产权。

  以后不再建,而逐步将过去已经建好的合法化,这是专家普遍认可的处理小产权房的意见,但是到底如何才能将原本不合法的小产权房转为合法,这是一个难题。

  如果想把这个房产变成合法产权的话,无非是这么几种情况,第一就是实际居住了这些乡产权或者小产权的业主。

  就地把你的城镇户口转化成所在地的农村户口,加入当地的村或者加入当地的乡镇,变成农民,那行,你这个产权就是合法的了,我想这个肯定很多人不愿意接受。另外一方面就是把现在乡镇或者农村开发了乡产权的土地和相关的周边的这些区域,把它城镇化,变成城镇的国有土地。

  小产权房不可能是一刀切的方式来解决问题,它应该根据现实的情况,根据已经被转化为合法产权的条件的小产权国家应当制定相应的政策来予以弥补。比如说小产权房可以根据他拿地环节、销售环节向国家交纳的相关的税费来予以追缴。

  也有专家认为毕竟小产权房满足了一些人群的居住需求,可以考虑把小产权房融入到我国的住房保障体系中来,在法律法规上对其进行规定和限制,让它在符合秩序的情况下发挥自己的作用。

  这些年,我们政府在提供住房社会保障方面,在经济适用房、限价房、廉租房的供应方面远远满足不了这些中低收入人群实际的需要。解决小产权房的问题就需要我们政府部门来考虑,怎么样提供更多的符合中低收入人群的中小套型中低价位房源的问题。

  在前不久召开的江苏省全国土地日高层论坛上,全国政协委员、江苏省社会科学院院长宋林飞从农民的角度提出了解决小产权房的办法,他认为小产权房的出现是农民将土地收益最大化的尝试,是农民在城市化进程中分享利益的一种途径。他提出农民可以尝试以土地入股房产,这样在农民出售土地之后也能享受今后土地的增值效应。

  刚才短片中,各界人士从不同的角度,为解决小产权房的问题出谋划策。也许一些办法在具体实施中,会遇到各种问题,但这至少可以为有关部门带来一些启发。值得注意的是,其中一些专家认为,要想从根本问题上解决小产权的问题,可以从农村土地制度的改革入手。

  昨天,国务院新闻办公室举行新闻发布会,介绍国家土地督察制度实施进展等方面情况时,特地提到小产权的问题。

  关于小产权房的问题,是媒体最近比较关注的问题,我也留心看了网上的所有网评。我认为每个公民对小产权房发表各种各样的建议、意见都是正常的,也是合法的。

  国土资源部从1999年开始就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点,现在正在不断地总结经验,在适当的时机再提交国家立法机构,通过立法来解决。

  据了解,我国实行的是二元化的土地制度。城市土地为国家所有,农村土地为农民集体所有。在现行土地制度下,城市建设用地只能使用国有土地,而农村集体土地只有通过国家的征收才能转变为国有土地,也只有转为国有土地之后才能进行商品房开发。

  在城市化过程当中,农民进城了,人进城了,土地没有进城。我们看到许多的村庄盖了很多的房子没人住,相反地农民都在城里住,住得很拥挤,条件很差。那么在这个城市化的过程当中,人进城了以后,能不能把农村的宅基地,农民的建设用地变成城市的建设用地,这个问题值得我们考虑。

  随着对小产权房问题的关注,一些专家把目光放到更远的农村集体土地的有效利用上,他们认为尽管小产权房产生的原因有很多,但商品房市场中中低档房供不应求也是重要原因之一,要想解决这种供求关系的失衡,必须加大房产用地的投放。

  最近几年,北京市在土地供应方面,实际上它的规模和过去相比明显减少,带来的相关的结果就是市场的供应这一块跟过去相比减少了,最后就会影响市场正常的供求关系。

  如何在保证耕地面积不减少、粮食不减产的情形下,使得集体土地流转释放出巨大能量,是不少专家正在考虑的问题。

  这里面有一笔帐可以算,城市里面的每一个人的建设用地大概不到100平方米,农村大概是200平方米,是两倍。如果我们把这个政策用好以后,随着城市化的过程,不仅不会减少我们的耕地,还会增加我们的耕地。因为进城一个人就可以解决两个人城市的建设用地问题。所以这里面有很多的文章要做。

  应该说过去在城市建设用地方面的规划做得比较,制度化的管理比较健全一些,针对农村集体用地的利用、规划可能显得粗放一些,或者说制度化建设方面还有很多缺陷的地方,可以说是未来需要加强的一个领域。

  到今天为止,我们360度栏目对全国范围内的小产权房现象,进行了为期五天的专题报道。在采访中我们发现,小产权房,不仅关系到众多小产权购买者的切身利益,同时也与住房保障制度不健全相关,而且更深层次的问题,还涉及到城市和农村土地制度。

  现存的小产权房怎么办?小产权房未来的命运会如何?在政府、百姓、商界和学界合力解决的过程中,一些新思路、新举措以及相关的政策制度,将会应运而生。